SOBRE LA CONSULTA PARA POSIBILITAR LA CONVERSIÓN DE LOCALES COMERCIALES EN VIVIENDAS EN BUSTURIA

Local habilitado como vivienda en Ermua.( ELCORREO Ainhoa Lasuen)

Texto reformado 03/09/2025

CONSULTA PUBLICA PREVIA A LA ELABORACIÓN DE LA ORDENANZA MUNICIPAL PARA LA IMPLANTACION DE VIVIENDAS EN LOCALES EN PLANTA BAJA DE EDIFICIOS RESIDENCIALES DE BUSTURIA.

El Ayuntamiento de Busturia tiene previsto elaborar una ordenanza municipal para regular la implantación de viviendas en locales de planta baja de edificios residenciales, tratando así un asunto de interés para la ciudadanía y que influye en la vida del municipio, por lo que se considera de interés conocer las opiniones existentes sobre este asunto.

¿ES CONVERTIR LAS LONJAS EN VIVIENDAS UNA SOLUCION URBANISTICAMENTE CORRECTA Y AMBIENTALMENTE SOSTENIBLE?

I. Introducción

Es por todos conocido que una de las cuestiones que más preocupan a la ciudadanía vasca es la escasez de viviendas a precios asequibles, bien sea para alquiler, bien para compra.

La oferta de vivienda a precio asequible, tanto de compraventa como de alquiler, no es capaz de satisfacer la demanda existente en Euskadi. Esa falta de pisos contrasta en muchas ciudades con un paisaje lleno de pisos  y locales comerciales vacíos, en parte por la presión que sufren los pequeños comerciantes y la competencia desleal por parte de las grandes superficies o la venta por internet. En los últimos años se observa un creciente interés por transformar estas lonjas en viviendas habituales, pero no por interés social, si no por mero interés inmobiliario..

Se trata de un cambio de uso que sin embargo está constreñido por una normativa cada vez más exigente, y que compete a los ayuntamientos. Estos pueden denegar la obra por condiciones de exclusión relacionadas con la ubicación del local, o por sus características y las del edificio que lo alberga.

Conscientes de esta preocupación y necesidad ciudadana, las administraciones públicas vascas con competencias en la materia —básicamente, Gobierno Vasco y ayuntamientos—, han venido desarrollando un conjunto de políticas públicas dirigidas a satisfacer esta demanda, políticas éstas que en su conjunto y con carácter general deben valorarse positivamente. Estas políticas se basan en la Ley Vasca del Suelo y Urbanismo y en la Ley de Vivienda del País Vasco

Desgraciadamente estas políticas activas, no han tenido ninguna aplicación en Busturia, ni efecto positivo practico, ya que desde la la aprobación de la normativa urbanística municipal en 1997, (coincidente con la Promoción de 40 Viviendas en la Unidad de Atxondo) no se construido ni una sola vivienda protegida en el termino municipal. (Ver articulo: Derecho a la vivienda y falta de actuación municipal en Busturia)

Las políticas municipales en materia de vivienda se han basado en la promoción demostradamente irrealizable de 90 viviendas de VPO en Presape (parcela inundable de las vegas del rio Mape ) San Cristóbal y en las 30 Viviendas Tasadas a edificar en la unidad de ejecución de Izpillueta creada en 2010, y aun sin ejecutar.

Sin embargo luego de hacer un análisis mas claro de la situación, creemos que hace falta constatar que de un total de 1.396 viviendas existentes en el municipio de Busturia, 1.393 son viviendas familiares y 3 viviendas colectivas. Y que en las familiares se hallan con personas empadronadas ascienden a 695, y que otras 698 viviendas se dedican a 2ª residencia, viviendas turísticas o permanecen vacías, lo que supone mas del 50% del total del parque de vivienda existente.

El desarrollo y gestión de los ámbitos de las Normas Subsidiarias de planeamiento Urbanístico (en adelante NN.SS.) de Busturia en vigor en este momento (aunque datan de 1997) ha tenido la siguiente desarrollo:

• Total 430 viviendas nuevas previstas en el planeamiento (contabilizadas las nuevas unidades creadas en sus 21 modificaciones puntuales), de ellas han sido ejecutadas 192 (solo 40 de VPO) y faltan por construir 238.

• Entre estos posibles pendientes están las 30 de Viviendas de Protección Publica de la UED de Izpillueta y la UED Agarre (8) ambos solares en venta con posibles desarrollos de VPO.

• En todo caso hay que descartar los que son de imposible ejecución, como las 90 viviendas de VPO de la vega inundable de Presape, por los informes negativos de agencia URA, como por la entrada en vigor del Plan Territorial Parcial Gernika-Markina y el Plan Hidrológico del Cantábrico Oriental. Ambas normas de rango superior que impide su transformación urbanística.

• Estando en fase de tramitación paralizada las de Zelaiondo (46 libres) y Zubiondo (18 libres) pendientes de los documentos de gestión necesarios y de ejecucion de los proyectos de urbanización. Con exigencias de informes condicionados de administraciones sectoriales por lo que necesitan corregir; la accesibilidad, afecciones sonoras, afección de inundabilidad (línea de 500 años) e invasión de las servidumbres de protección de los ríos y del litoral de 20 mts a solventar. En estas ultimas en cumplimiento del acuerdo plenario unánime del Ayuntamiento de Busturia de 2008 habría que incluir al menos un 40 % de VPO, 26 viviendas de esta tipología.

Pese a este conjunto de actuaciones realizables, la problemática de la escasez y carestía de la vivienda está lejos de haberse resuelto, por lo que en los últimos tiempos están surgiendo en los ayuntamientos diversas iniciativas dirigidas a complementar las políticas públicas existentes —nos referimos, entre otras iniciativas, a la construcción de edificios de apartamentos para jóvenes o mayores en parcelas dotacionales-- o en impulsar promociones en régimen cooperativo o social de autoconstrucción de viviendas protegidas (como en Murueta, Bermeo, Gernika-Lumo, Ajangiz, Mendata, Arrazua, Ereño y Nabarniz.

En este contexto, diversos ayuntamientos han promovido y aprobado ordenanzas específicas, con la finalidad de posibilitar la conversión en viviendas de locales ubicados en plantas bajas de edificaciones residenciales, que hasta esa fecha estaban afectos urbanísticamente a usos terciarios. Esto se realiza sin hacer un estudio técnico previo de los parámetros sociológicos que concurren esta actuación como tampoco se realiza un estudio de Evaluación Medioambiental de una ordenanza con implicaciones urbanísticas.

 

Cuadro de eustat sobre vivienda en Busturia

Por su parte, en relación con este mismo tema, NORMATIVA SUPRAMUNCIPAL:

• Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco.
• Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la edificación.
• Decreto 68/2000, de 11 de abril, Dpto. de Ordenación del Territorio, Viviendas y Medio Ambiente del Gobierno Vasco. Normas Técnicas sobre Condiciones de Accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones, sistemas de información y comunicación.
• Decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la Comunidad Autónoma del País Vasco
• Decreto 112/2012 por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición

Por último, debernos señalar que en los últimos tiempos estas iniciativas están siendo objeto de una especial atención y difusión en los medios de comunicación, al albur de los proyectos de turismo masivo y de la presión de los alquileres turísticos de corto plazo. Recordar que Busturia tiene actualmente 36 Viviendas Turísticas en oferta, además de los agroturismo y hoteles.

La finalidad de este análisis es exponer los diversos aspectos que entendemos deben ser tomados en consideración para garantizar que, corno consecuencia de esas transformaciones, las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para ese uso en la actualidad, así como para prevenir los riesgos o peligros potenciales que desde la perspectiva de la ordenación urbana pueden llevar aparejadas esas modificaciones de uso.

II. Justificación de las modificaciones normativas

Si analizamos las ordenanzas municipales que han aprobado los ayuntamientos promotores de esta iniciativa —en primer lugar, Arrasate y, posteriormente, Errenteria, y actualmente en Bilbao, Santurce, Portugalete y otros- observamos que son tres las razones que se explicitan como justificación o motivación de esas modificaciones y del cambio normativo que comportan.

En primer lugar, la escasez y carestía de la vivienda en la Comunidad Autónoma Vasca que exige a todos los poderes públicos una atención especial, y la adopción de las medidas correspondientes con el fin de poder hacer realidad el derecho que toda persona tiene a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). En el caso de Busturia los registrados en Etxebide ascienden a 64 personas.

En segundo lugar, la constatación de la existencia de un importante patrimonio edificado, en concreto el que se ubica en las plantas bajas de los edificios, que por circunstancias diversas carece, en muchas ocasiones, de actividad. Esto es, la constatación de la existencia de un aprovechamiento edificatorio desaprovechado. Este no es caso de Busturia ya que prácticamente no hay lonjas comerciales vacantes en nuestros barrios, estando muy demandados, si bien los mismos parten de unos precios de mercado muy altos por la presión turística. Y, finalmente, la existencia de numerosas consultas y solicitudes para la habilitación de viviendas en esas plantas bajas. salvando dos o tres.

Creemos que la esta proyecto debiera ir acompañado de un anteproyecto o borrador de la ordenanza para poder hacer propuestas concretas de mejora, e ir acompañados de informes justificativos, estudios sociológicos y estudios de impacto ambiental, ya que cambiar un articulo o varios de la normativa urbanística local es una modificación puntual de las mismas, como lo han hecho parece que se hace sin todo ese corpus administrativo.

Aunque la exigencia de motivación suficiente del ejercicio de la potestad reglamentaria es un requisito esencial para garantizar la legalidad de la norma aprobada, no se encuentra referida de forma expresa en el título VI de la LPAC, ni tampoco en el artículo 49 de la LRBRL. Por su parte, el artículo 4.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (LRJSP), alude a la necesidad de motivación de las medidas administrativas que limiten el ejercicio de derechos individuales o colectivos o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad; en concreto, deberá justificarse “su necesidad para la protección del interés público”, así como “su adecuación para lograr los fines que se persiguen”.

En este sentido el Tribunal Supremo expresa: “Es decir, el debate se suscita, no en sede de procedimiento, sino en el ejercicio de la potestad reglamentaria y la obligada exigencia de motivación en su ejercicio que, para no incurrir en arbitrariedad, debe aparecer suficientemente motivada, lo cual es posible mediante la obtención de todos los elementos determinantes afectados por dicha potestad […]” (STS de 2 de noviembre de 2023)

La motivación expresará en todo caso los argumentos que justifican de forma razonable el contenido de la norma y se recogerán, principalmente, en la memoria y en el preámbulo, y, de forma secundaria, en los informes y análisis de impactos que conforman el expediente; de aquí la importancia de su adecuada regulación. 

 

III. Riesgos que conllevan esas modificaciones normativas

Las modificaciones normativas que están promoviendo y aprobando en algunos ayuntamientos para posibilitar la conversión en viviendas de locales de planta baja de uso comercial conllevan una serie de riesgos; riesgos de los que son conscientes los propios promotores de estas iniciativas.

Que ello es así se constata al comprobar que las ordenanzas que han sido pioneras en la regulación de la cuestión se aprobaron con un plazo de vigencia temporal -2 años en Arrasate y 3 años en Errenteria— y prevén, tras ese periodo, un examen y valoración de la experiencia, para decidir sobre su mantenimiento o derogación.

En principio, son de tres tipos los riesgos que entendemos deben ser tenidos en cuenta a la hora de abordar ordenanzas con esta finalidad de posibilitar la conversión de locales comerciales en viviendas.

En primer lugar, la transformación de los locales comerciales en viviendas puede plantear problemas de orden urbanístico. Así, se corre el riesgo de expulsar a los usos comerciales de las zonas residenciales y de convertir éstas en zonas dormitorio, con una clara pérdida de la calidad de vida de esos entornos. Igualmente, el incremento del número de viviendas en determinadas zonas puede provocar la saturación de las dotaciones y espacios públicos existentes en esos ámbitos.

En segundo lugar, debe velarse ante todo para que las viviendas resultantes cuenten con todas las exigencias de habitabilidad para dicho uso en la actualidad. Esto es, hay que impedir que por esta vía aparezcan infraviviendas en el mercado.

En tercer lugar, no se puede obviar los problemas que seguramente generaran en las comunidades de propietarios donde se pretendan ubicar estas viviendas.

Como decíamos, los ayuntamientos promotores de estas iniciativas han sido conscientes desde el inicio de estos riesgos, por lo que han incorporado diversas medidas para eliminarlos o, cuando menos, de minimizarlos. En consecuencia, resulta de interés examinar esas medidas, y efectuar un análisis comparativo de ellas, con la finalidad de extraer las debidas consecuencias y formular una serie de recomendaciones.

IV. Exposición comparada de las medidas incluidas en las ordenanzas

Con objeto de realizar esta exposición y posterior análisis, distinguiremos los dos tipos o grupos de riesgos a que nos referíamos en el apartado precedente.

• ORDENANZA PARA LA CONVERSIÓN A VIVIENDA PROTEGIDA DE LOCALES SITUADOS EN PLANTAS BAJAS DE EDIFICIOS RESIDENCIALES (BILBAO)
• UDAL ORDENANTZA BERRIA ARAUTZAILEA, LOKALAK (ARRASATE)
• Resumen cambio de uso de un local a vivienda en Santurtzi
• Ordenanza municipal de actuaciones tendentes a la modificación de uso, de terciario a residencial, en locales ubicados en determinados ámbitos consolidados de suelo urbano residencial (Errenteria)
• Ordenanza Reguladora de Cambio de Uso de Locales a Viviendas (ZALLA)

1. Medidas para paliar los problemas de orden urbanístico que pueden plantear estos cambios de uso

Hemos señalado anteriormente los dos riesgos que conlleva la conversión de locales comerciales en viviendas: por un lado, el riesgo de convertir determinados ámbitos en zonas dormitorio; por otro, el riesgo de saturar las dotaciones y espacios libres públicos de esos ámbitos.

Pues bien, en relación con estos aspectos observamos:

1.1. La Ordenanza aprobadas parten de la consideración de que esa ordenanza no puede ser aplicada en cualquier ámbito del suelo urbano residencial, ya que el modelo de ciudad que se persigue aconseja que se preserven los usos terciarios en las plantas bajas de determinados ámbitos. Por ello, la ordenanza fue precedida de un estudio específico y, a partir de éste, delimita concretamente los edificios en los que puede aplicarse.

Otras por por el contrario, la Ordenanza aprobada es de aplicación en todo el suelo urbano residencial consolidado.

1.2. Las dos ordenanzas fijan una contribución económica en concepto de carga urbanística, con la finalidad de que el Ayuntamiento adquiera el suelo necesario para su adscripción al sistema de espacios libres y, mediante ello, cumplimentar el estándar de espacios libres fijado en la legislación urbanística.

1.3. En Bilbao, se establecen unos criterios para la autorización de conversión de locales de plantas bajas en viviendas, se han incorporando las siguientes condiciones de exclusión por tema de Ubicación:

• Locales que den frente a calles con niveles de ruido superiores a 65 decibelios por el día y 55 por la noche. (linea roja)
• No estar ubicados en ámbitos afectados por las zonas inundables según el Plan Hidrológico aprobado por URA. (linea azul)
• No estar ubicados en ámbitos correspondientes a los Corazones de Barrio y al Área Central. (zonas azules y marrones)
• En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en el área central y los corazones de barrio y otras no, el régimen de uso de la planta baja se adecuará a las condiciones siguientes: 

1. – La parte de la planta con frente al área central y los corazones de barrio se destinará a usos no residenciales autorizados en un fondo mínimo de 8 m.
2. – El resto de la planta con frente a calles o espacios no incluidos en el área central y los corazones de barrio podrá destinarse a vivienda siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello, incluidas las expuestas en los apartados anteriores.

2. Medidas para garantizar que las viviendas resultantes reúnen las debidas condiciones de habitabilidad, esto es, para garantizar que se trata de viviendas dignas y adecuadas

Una primera medida consiste en delimitar en concreto las características que debe reunir la planta para poder convertirla en vivienda.

Ante la carencia de vivienda en el País Vasco, el Gobierno Vasco ha visto en los locales vacíos, alrededor de 7.500 locales, una fuente de posibles viviendas. Por ello, el Gobierno Vasco a anunciado que esta preparando un nuevo decreto de medidas urgentes sobre la vivienda para tratar de que estos locales vacíos puedan ser convertidos mas fácilmente en viviendas.

Sin tener en la mano aun dicho Decreto, parece que intentara solucionar un problema que, sin querer, se ha auto provocado el Gobierno Vasco con la entrada en vigor del Decreto de Habitabilidad 80/2022.

Si bien los ayuntamientos son los que dictan las condiciones que los locales tienen que cumplir para ser viviendas, desde limitaciones por ubicación como cumplimiento del PGOUs, con la entrada del Decreto 80/2022 del Gobierno Vasco los locales tienen que además cumplir dicho Decreto 80/2022. 

El Decreto 80/2022 de habitabilidad dicta las condiciones de iluminación, ventilación, dimensiones y soleamiento mínimos de las nuevas viviendas o de las viviendas resultantes de reformas, cambios de uso o segregaciones. Pero las condiciones que dicta el Decreto 80/2022 no son fáciles de cumplir por los locales que quieran ser convertidos en vivienda, por no decir imposible.

Desde la entrada en vigor del Decreto 80/2022 todas las viviendas y alojamientos dotacionales deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad del Decreto (art.7). En caso de incompatibilidad entre los parámetros establecidos en el Decreto y aquellos establecidos en el planeamiento prevalecerá el cumplimiento del Decreto, a excepción del apartado I.A.2 del Anexo I (Condiciones de salubridad- Iluminación y ventilación en el edificio) (Disposición Transitoria Primera).

Asimismo, para el cumplimiento parcial del Decreto compatible con el planeamiento previamente aprobado en otros aspectos del anexo I, se podrá solicitar la exención establecida en el artículo 10.1. Cabe subrayar que esta exención no podrá acordarse sobre condiciones contempladas en el CTE y aquellas fijadas en el D80/2022 sobre accesibilidad, superficie mínima y altura libre mínima (art.10.3).

En todo caso, la Disposición Final Primera establece un plazo de tres años para la adaptación de las ordenanzas edificatorias al D80/2022. En el caso de las obras de rehabilitación que se lleven a cabo en viviendas y alojamientos dotacionales anteriores a la entrada en vigor del Decreto, éstas deberán encaminarse a alcanzar las condiciones de habitabilidad contempladas en el Anexo I. En caso de no poder cumplir dichas condiciones, la Disposición Transitoria Segunda establece otros marcos normativos de referencia. En todo caso, el grado de cumplimiento de los aspectos regulados por el anexo I que deba alcanzar cada caso particular quedará a interpretación del personal técnico municipal que deba tramitar la licencia

V. Valoración crítica de las medidas propuestas en las ordenanzas examinadas

1. Sobre las medidas dirigidas a paliar los problemas de orden urbanístico

1.1. La Ordenanza aprobada por el Ayuntamiento de Arrasate es aplicable en todo el suelo urbano residencial. Por ello, teóricamente, todos los locales comerciales de este municipio podrían convertirse en viviendas, lo que tendría efectos negativos. esto se debiera evitar con un estudio caso por caso de las edificaciones a transformar.

La coexistencia de una variedad de usos en las zonas residenciales, siempre que estos sean compatibles con el uso residencial característico, es un valor a proteger, por lo que nos merece una valoración más positiva en este aspecto la Ordenanza de Errenteria, puesto que fija limitaciones a estas transformaciones, con el fin de preservar los usos terciarios en las plantas bajas de determinados ámbitos.

En la Ordenanza de Bilbao y en otras, la vivienda resultante de la conversión de un local en planta baja en vivienda tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso La promoción de la transformación de un local en vivienda la puede llevar a cabo la persona propietaria, asumiendo la ejecución de la obra.

Parece que las ordenanzas municipales que en el futuro se aprueben deberían tener en cuenta este aspecto y, tras realizar los análisis y estudios que se consideren pertinentes, establecer mecanismos que garanticen el mantenimiento del nivel de dotaciones comerciales que se considere necesario para cada una de las zonas residenciales afectadas.

1.2. En varias ordenanzas de una carga urbanística concreta para que los ayuntamientos adquieran suelos para su adscripción al sistema de espacios libres. En su caso, la medida puede mejorarse mediante la previa determinación de los suelos susceptibles de ser afectados a este uso urbanístico.

1.3 Se estima una buena practica a imitar, lo establecido en la Ordenanza de Bilbao y en otras, por lo que la vivienda resultante de la conversión de un local en planta baja en vivienda tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la legislación de vivienda protegida, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro. Como también dedicar estas viviendas a personas de movilidad reducida.

 

2. Medidas para garantizar que las viviendas resultantes sean dignas y adecuadas

Conforme el artículo 47 de la CE, todos los españoles tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y corresponde a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

Vemos, por tanto, que desde una perspectiva cualitativa, la Constitución exige que la vivienda a la que todos puedan acceder reúna unos determinados niveles de dignidad en relación con las condiciones de higiene y seguridad, y de adecuación en atención a las necesidades de espacio y de comodidad de las unidades convivenciales.

En el apartado precedente, al describir las ordenanzas ya aprobadas y que están siendo analizadas, ya hemos indicado que una de las principales preocupaciones de los ayuntamientos promotores ha sido velar, ante todo, por que las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad (higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos...).

Además, junto a estas ordenanzas, existen otras disposiciones con incidencia directa o indirecta en la materia mencionadas. En particular Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Pues bien, a la vista de todo ello, en general se consideran positivas las determinaciones contenidas en las dos ordenanzas examinadas, sin perjuicio de señalar determinados aspectos que, en nuestra opinión, pueden mejorarse.

3. Protección de la intimidad y la seguridad

Habitualmente, los planes de ordenación urbana que prevén la posibilidad del uso de vivienda en planta baja introducen una serie de precisiones, limitaciones o restricciones dirigidas a preservar la intimidad y la seguridad de los usuarios de estas viviendas.

Así, a título de ejemplo, algunas ordenanzas autorizan en las nuevas edificaciones la implantación de usos residenciales en los entresuelos en todos los casos —el alféizar de cualquier hueco que ilumine o ventile las habitaciones de la vivienda quedará, en todo caso, a una altura de 2,20 m sobre el nivel de la urbanización de los espacios públicos a los que dé frente— y, en las plantas bajas, cuando dispongan de una zona de terraza o jardín de uso exclusivo de la vivienda afectada entre los espacios públicos a las que den frente y la fachada, con un fondo mínimo de 3,00 m, separado del exterior por un cierre de 2,00 m de altura mínima -dicho cierre se ajustará a las condiciones de tratamiento establecidas en las vigentes ordenanzas urbanísticas municipales-.

Como señalamos, la razón de estas limitaciones se encuentra en la voluntad de proteger la intimidad y la seguridad de los futuros usuarios de las viviendas.

Es evidente que no resulta posible extender estas condiciones a los supuestos que se contemplan en estas ordenanzas reguladoras de la conversión de locales en edificaciones existentes, porque ello conllevaría en la práctica la imposibilidad de efectuar estos cambios de uso, si no en todos, sí en la mayor parte de supuestos.

Ahora bien, el hecho de que se planteen estas exigencias para las nuevas edificaciones, y de que éstas no puedan aplicarse en la transformación de los locales ubicados en el suelo urbano residencial, parece que debería obligar a los ayuntamientos a introducir en las ordenanzas una serie de requisitos para preservar y proteger en la medida de lo posible la intimidad y seguridad de los potenciales usuarios de esas nuevas viviendas.

En este sentido, se refiere se plantean las siguientes cuestiones:

a) Tal vez fuera oportuno que las ordenanzas previeran, para los supuestos en que ello fuera factible, la posibilidad de condicionar las autorizaciones de cambio de uso a la disposición de una zona de terraza o jardín de uso exclusivo de la vivienda afectada.

b) Se juzga como positiva la limitación en relación con la apertura de huecos en fachadas situadas en el interior de porches de uso público. Por las mismas razones, sería tal vez aconsejable establecer limitaciones específicas en zonas de mucho tránsito.

Se considera positiva la exigencia fijada, en todos los casos, los locales que pretendan convertirse en vivienda deberán tener un acceso desde el núcleo de comunicación vertical del edificio, es decir, que no podrán tener acceso directo desde la vía pública.

En su caso, si fuera necesario, podría completarse esta disposición con la prohibición expresa de que el acceso a las viviendas pueda realizarse a través de otras viviendas, o de locales cerrados destinados a otros usos (esta prohibición se contiene en alguna de las normas autonómicas que regulan las condiciones de habitabilidad y que han sido estudiadas con ocasión de este análisis).

d) Análogamente a lo establecido en las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial aprobadas por Orden de 30 de diciembre de 2002 —art. 5.3.b apartado 4- parece que debería incluirse como exigencia que los huecos de iluminación de estas viviendas se protejan contra intrusismo mediante elementos de protección adecuados.

4. Condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad

Las ordenanzas analizadas, complementadas por las leyes de aplicación ya citadas, garantizan, en principio, unas condiciones adecuadas de habitabilidad.

En cualquier caso, en los proyectos técnicos que preceptivamente deben acompañar estas solicitudes de obra y cambio de uso debe exigirse una justificación de que las viviendas resultantes reúnen las condiciones de funcionalidad, seguridad y habitabilidad establecidas por las normas de aplicación.

Como complemento a estas, citamos, por si fuera de interés para su posible inclusión en este tipo de ordenanzas, de deberá establecer que cuando las viviendas se sitúan en planta baja en contacto con el terreno, la planta estará aislada del terreno natural, mediante una cámara de aire, o bien mediante cualquier otra solución térmica que garantice una separación entre el terreno y la cara inferior de la solera de al menos 20-30 cm en edificios rehabilitados—.

Asimismo, en parecido sentido, según la normativa ya citada la previsión, en el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el aislamiento térmico e impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y aislantes adecuados.

Finalmente, debernos hacer especial hincapié en el deber de los ayuntamientos de adoptar las medidas precisas para garantizar a los usuarios de estas viviendas una adecuada protección contra el ruido, así como el cumplimiento de las normas de accesibilidad que resulten de aplicación en cada caso.

VI Conclusiones

1. Son comprensibles las razones que han motivado que diversos ayuntamientos hayan aprobado ordenanzas específicas para posibilitar la conversión en viviendas de locales comerciales situados en planta baja, pero el peligro de con ello se facilita la especulación inmobiliaria es muy alto. En cualquier caso, las administraciones públicas competentes en la materia deben ser conscientes de los riesgos que conllevan estas normativas, y analizar detenidamente realizando los estudios socioeconómicos y de evaluación medioambiental qué concrete regulación resulta procedente para minimizar o eliminar los riesgos potenciales.

2. Que la solución de problema de la vivienda debe de centrarse en la puesta en uso y regeneración del parque de viviendas existente sin dañar a los servicios necesarios en el municipio, apostando por la puesta en alquiler de larga duración del enorme parque de viviendas de segunda residencia existente (662) y alquiler turístico de corta duración (36), y la promoción de apartamentos para jóvenes y mayores en alquiler social, y por ultimo apoyar a las promociones de las cooperativas de viviendas o promover . Todo ello recogido en el documento  Derecho a la vivienda y falta de actuación municipal en Busturia.

3. Se recomienda que en las nuevas ordenanzas que, en su caso, se aprueben, así como en las modificaciones de las ya existentes, se tengan en cuenta los diversos aspectos de las Ordenanzas mencionadas, que se han valorado como positivas en esta recomendación, y que se incluyan los diversos aspectos que como propuestas de mejora se han planteado.

4. En concreto y recapitulando, se sugiere al Ayuntamiento de Busturia que a la hora de abordar la regulación de esta cuestión, tomen en consideración:

• - La obligación de adaptar urgentemente las ordenanzas de Edificación y Urbanización de la Vigentes Normas Subsidiarias a las determinaciones vinculantes de rango superior del  Decreto 80/2022 hacen necesario la redacción urgente (ya estamos fuera del plazo establecido) de unas nuevas ordenanzas globales como las que propone el propio Departamento de Vivienda del GV, lo que haría innecesaria una especifica de "cambio de uso de lonjas".
• - La necesidad de mantener y preservar en las zonas residenciales existentes con un mínimo de dotaciones y servicios comerciales recogidas en la normativa vigente tanto local como autonómica ponen en seria duda la propuesta de una ordenanza especifica..
• - El cumplimento de los estándares urbanísticos fijados principalmente por la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y el DECRETO 45/2025, de 18 de febrero, de regulación de los estándares urbanísticos.. Estos establecen requisitos para la dotación de espacios verdes, viviendas de protección pública, equipamientos colectivos y, más recientemente, con un nuevo decreto de febrero de 2025, una mayor sostenibilidad en la movilidad y la dotación de aparcamientos, con un reparto entre vehículos a motor y bicicletas.
• - La necesidad de delimitar desde el principio los suelos susceptibles de adquisición para preservar el ratio de espacios libres por vivienda, zonas verdes, garajes y aparcamientos.
• - La necesidad de fijar en las ordenanzas unos requisitos y condicionantes mínimos que garanticen, en todos los casos, que las viviendas resultantes reúnen las debidas condiciones, esto es, que garanticen que se habilitan viviendas dignas y adecuadas. 
• A estos efectos, se recomienda se tengan en cuenta las ordenanzas ya aprobadas en el Municipio de Bilbao (en particular a la vinculación permanente a viviendas protegidas) y las propuestas de mejora que se realizan en esta recomendación.

AUZOARTEKO UDALGINTZA