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| El Casaplón edificado de nueva planta en el paraje rural de Txalin, (Igeldo) |
1. OBJETO DE ESTA NOTA DE PRENSA
Con fecha 23 de enero de 2024 el JCA nº 3 de Donostia ha dictado sentencia sobre el recurso presentado por las entidades “Ieltxo Kultur Elkartea” y Asociación Naturalista "Haritzalde” contra la licencia de obras concedida en el paraje de Txalin, (Igeldo) por la que por el Ayuntamiento de Donosti se autorizaba la construcción en nueva planta de una villa magnífica so excusa de ser la reconstrucción de un caserío expropiado en Martutene.
2.- ILEGALIDADES DENUNCIADAS EN EL RECURSO
Los recurrentes detectábamos múltiples irregularidades en la sentencia:
1.- No nos parece legal “reconstruir” un caserío expropiado en Martutene trasladándolo a Txalin, un paraje situado en Igeldo, propiedad de la promotora Malugel SL que era una empresa totalmente ajena y diferente al del caserío expropiado.
El suelo donde se ha “reconstruido” tiene la calificación de suelo rural o "No Urbanizable" en el que no se no permite la construcción de nuevas viviendas. Solo se permite esa construcción en los casos excepcionales en los que el propietario del caserío expropiado no disponga de terrenos en los que pedir una licencia ordinaria, excepcionalidad que entendemos debe aplicarse con los principios de “proximidad y equivalencia”
La autorización municipal, obviando esos principios, posibilita el absurdo de que todo caserío expropiado en la Comunidad Autónoma Vasca pueda pretender ser “reconstruido” en Igeldo o en otro lugar rural de alto valor especulativo, como es este caso, donde el Malugel SL ha podido vender su parcela, no apta para viviendas, por el escalofriante precio de 700.000 euros.
2.- El edificio construido no tiene la “tipología rural” que exige tanto la Ley del Suelo vasca como las ordenanzas municipales. Por el contrario, es un edificio totalmente modernista, muy apropiado para otros entornos urbanísticas que la campiña Igeldo, donde no se puede construir, o si excepcionalmente se puede construir debe ser con un edificio de tipología vasca.
3.- Hay un exceso de edificabilidad autorizado, puesto que el Ayuntamiento permite “reconstruir” como suelo residencial lo que en el edificio expropiado eran usos no residenciales, tales como almacén o garaje y permitiendo usos claramente no rurales como es el de una piscina, contraviniendo el artículo 28.1 de la ley de suelo vasca.
4.- En particular, no es posible autorizar una planta de sótano al nuevo edificio cuando el caserío original no tenía sótano. Y mucho menos autorizar en ese sótano el 100% de la superficie autorizada sobre rasante, cuando la norma municipal limitaba esa proporción al 60%.
5.- No es posible autorizar una licencia en una parcela que carece de acceso y que para solucionar ese problema tenga que ocupar ilegalmente un camino municipal, cuya finalidad es el acceso exclusivo al depósito municipal de agua. La codicia del promotor fue tal que, posiblemente pensando en repetir la jugada con otros caseríos que se expropiaran en el futuro, segregó de la parcela original una subparcela en la que ubicar la nueva licencia, con el problema de que esta subparcela carecía de acceso a vial público, generando un problemas irresoluble.
6.-. Tampoco nos parecía legal la pretensión municipal de corregir ese defecto de la falta de acceso, con la decisión, posterior a la concesión de la licencia, de dar al chalet una autorización de uso temporal del camino municipal, acceso que la ley limita a 4 cuatro años sin posibilidad de prórroga y que en todo caso debe estar condicionada a que el beneficiario la obtenga por su relación con el servicio original, (depósito de aguas).
Una autorización de 4 años no sirve de acceso a un chalet de duración centenaria y es obvio que esa autorización no estaba relacionada con la mejora del servicio urbano de aguas.
7.- Para la redacción de la demanda encargamos una pericial, con el resultado sorprendente de que descubrimos que el edificio que se estaba construyendo no coincidía espacialmente con el edificio autorizado en la licencia.
La propiedad decidió girar el edificio 24% y ni lo explicó, ni solicitó licencia para ese cambio de emplazamiento. Ante este nuevo hecho, que no figuraba en el expediente, los recurrentes junto con el Igeldoko Herri Kontseilua presentamos el 29 de noviembre de 2022 una denuncia ante el Ayuntamiento por obras ilegales, al carecer de licencia, solicitando su paralización. En paralelo, pedimos en este recurso que se declararan dichas obras como ilegales.
Pese a haber pasado ya 14 meses, el Ayuntamiento no ha contestado a esa denuncia urbanistica, lo que refleja perfectamente la desidia municipal en este asunto tan delicado.
3.- CONTENIDO DE LA SENTENCIA
Las asociaciones que presentaron el Contencioso Adnistrrativo en sede judicial pedían que se anularan tres cosas:
1. La licencia inicial concedida el 27/12/2016 para la reconstrucción del caserío Goyaz.
2. La posterior licencia de fecha 26/12/2018, concedida a la empresa Tavaro XXI SL, quien compró el terreno a Malugel SL. y que modificó el proyecto totalmente y lo ubicó en un emplazamiento diferente.
3. Y las obras que se estaban realizando, por no coincidir en su emplazamiento con el señalado en la segunda licencia, al haberse girado el edificio 24º.
El tribunal en su sentencia sentencia decide:
1.- Entender que la primera licencia ha perdido vigencia al ser sustituida por a segunda, por lo que no se puede juzgar. Dice así “la licencia primeramente conferida en fecha 27 de diciembre de 2016 ha perdido vigencia, al haber sido sustituida completamente en sus condiciones por la licencia de fecha 26 de diciembre de 2018; de tal manera que procede entender que existe una carencia sobrevenida de objeto, en la medida en que no habiéndose llevado a efecto la licencia de fecha 27 de diciembre de 2016, y habiendo sido la misma sustituida por la de fecha 26 de diciembre de 2018, las recurrentes carecen de interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida”
2.- Respecto a la tercera pretensión, la sentencia declara su inadmisibilidad, al no haberse presentado previamente por esta parte una denuncia ante el Ayuntamiento. “debió existir una previa denuncia ante el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, poniendo en conocimiento de éste último el hecho de estar llevándose a cabo la construcción de una edificación sin licencia; e interesando, en consecuencia, la paralización o derribo de la misma; a fin de obtener de esta última Administración Pública una resolución (expresa o presunta) susceptible de ser impugnada mediante la interposición del correspondiente recurso.”
3.-Pero la sentencia estima la segunda pretensión y declara nula la licencia concedida a Tavaro XXI SL. Y lo hace por una razón rotunda; es ilegal porque el chalet construido no tiene nada que ver con la reconstrucción del caserío original, incumpliéndose flagrantemente la obligación de mantener la tipología rural en el edificio reconstruido “reconstrucción que exigía, a juicio de este juzgador, si bien no una réplica exacta del caserío original; sí el mayor respeto posible a la configuración general de dicho edificio expropiado y que trataba de reconstruirse con la licencia conferida; lo cual, en el caso concreto enjuiciado, no se ha dado en modo alguno….tratándose, en definitiva, de edificaciones absolutamente diferentes que impiden considerar cumplida la condición sobre la base de la cual se otorgó la licencia recurrida, cual es que se tratara de la reconstrucción del caserío “Goiatz- Berri”, en los términos expuestos, y en estricta aplicación de la regulación contenida en el artículo 30.2 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.”
La sentencia también considera ilegal la ejecución de una cubierta plana, en lugar de una cubierta a 2, 3 o 4 aguas que exige el artículo 35 de las OCE, con la excusa de que el artículo 64 de las Normas Generales permite al Ayuntamiento modificar el emplazamiento por razones estéticas o ambientales. Dice así: “(no es aceptable el argumento municipal) cual es que la propuesta sería más respetuosa con el entorno y se mimetizaría con el paisaje…..y consiguiéndose, con ello, el fin señalado por el artículo 64 del PGOU de reducir y minimizar todo tipo de impacto paisajístico o ambiental…. El mencionado artículo 64 del PGOU únicamente autoriza al Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián a resolver, con el fin de reducir y minimizar todo tipo de impacto paisajístico o ambiental, sobre el emplazamiento y ubicación de las construcciones en dicho suelo no urbanizable; pero no prevé en modo alguno la posibilidad de autorizar la construcción de una cubierta de una edificación en forma distinta a la prevista (en el art- 35 OCE)”
COMENTARIOS FINALES:
1.- El argumento que utiliza la sentencia para anular la segunda licencia es tan
radical que le evita al juzgado pronunciarse sobre la mayoría de las irregularidades
concretas que denunciábamos en nuestra demanda y que se han explicado antes.
2.- El edificio construido y cuya paralización se ha pedido desde noviembre de 2022 va a tener que ser derruido pues no solo carece de licencia, sino que esta sentencia deja claro que la licencia otorgada en el año 2018 es nula y de imposible legalización.
Como dice la jurisprudencia: una vez que se declara la nulidad de una licencia municipal, la edificación ejecutada “queda sin título jurídico que la avale y resulta una construcción ilegal”, esto exige la “demolición de las obras amparadas por la licencia que se declara nula de pleno derecho”.
3.- Esta licencia refleja un increíble mal comportamiento del promotor y del Ayuntamiento. Los promotores, con una osadía espectacular, no solo se embarcaron en una operación de clara ilegalidad, sino que se inventaron unos accesos que no existían, pidieron una edificabilidad superior a la que existía en el edificio original e incluso que, en el caso del sótano, sobrepasaba claramente lo autorizable.
Pero el Ayuntamiento de Donosti-San Sebastian, lejos de defender la lógica, el interés general y los derechos de los ciudadanos, aceptó esas peticiones, contradiciendo las normas vigentes o estirándolas y retorciéndolas hasta el infinito. Y cuando las mismas han sido denunciadas, ha reaccionado:
a. Modificando incluso la normativa para pretender encubrir “a posteriori” la ilegalidad del sótano y de la cubierta plana (modificando artículos del Plan General y de las Ordenanzas de Edificación.
b. Dejando sin contestar la denuncia presentada en noviembre del 2022 contra la obra ilegal manifiesta que se ha realizado en Txalin.
¿Qué explicación puede dar este Ayuntamiento a ese comportamiento?
¿Quién se va a hacer cargo de las consecuencias y responsabilidades derivadas de esta licencia anulada?
“Ieltxo Kultur Elkartea” y Asociación Naturalista "Haritzalde”
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