En las últimas semanas se están produciendo una serie de acuerdos y acontecimientos relacionados con la posible construcción de viviendas de protección o tasadas en Busturia, promovidas desde instancias municipales, que están sembrando confusión y despertando expectativas que afectan a este derecho humano básico .
El precio de la vivienda es uno de los problemas más graves a los que se enfrenta una buena parte de la sociedad, especialmente la más joven y vulnerable. Las ilusiones que despiertan anuncios como el realizado por el Ayuntamiento son inmensas, como inmensos son los desengaños cuando los proyectos no se llevan a buen puerto o en las condiciones anunciadas.
En la medida en que algunas de esas acuerdos hacen referencia a espacios de alto valor ecológico que están y deben ser protegidos --zonas de protección de Aves, Rios y Riberas, Zonas Inundables y Humedales, Urdaibai… ---, hemos creído necesario informar lo mejor que sabemos acerca de todo aquello relacionado con las viviendas de protección oficial, a la situación de este tema en Busturia y a las verdaderas razones por las cuales aquí, en este pueblo, la situación de la VPO es tan precaria, a pesar de que a lo largo de toda la historia legislativa reciente han sido mayoritariamente gobiernos autodenominados “progresistas” quienes han llevado la batuta del poder.
No podemos permanecer impasibles viendo como, una vez más, se hace demagogia culpando a la naturaleza, a los ríos y al territorio --cuando no a los ecologistas-- de carencias que solo son responsabilidad de los ediles que nos gobiernan y de los partidos que les apoyan que apuestan siempre a favor de los modelos capitalistas imperantes, y en este caso por el las viviendas libres, no habiéndose promocionado desde 1991 mas que 40 viviendas Protegidas a pesar de haberse construido más de 180 viviendas en el mismo periodo de tiempo en nuestra localidad.
VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO)
Esta, y la de “viviendas protegidas”, sigue siendo la denominación para viviendas que gozan de ciertos privilegios, como un precio regulado y un buen número de ayudas oficiales. En resumen, una VPO es cualquier tipo de vivienda que reúna unas condiciones específicas. Puede ser nueva, usada, en compra, alquiler o alquiler con derecho a compra; pueden ser pisos, adosados, pareados e incluso vivienda aislada, pero las limitaciones impuestas en su precio y superficie hacen que este sistema sea mucho más ventajoso en formato “piso” que en cualquier otro.
Dos son las limitaciones fundamentales para que una vivienda pueda acogerse a alguna modalidad de VPO: la superficie y el precio.
Dos son las limitaciones fundamentales para que una vivienda pueda acogerse a alguna modalidad de VPO: la superficie y el precio.
Superficie
Es necesario hacer hincapié en que siempre que se hable de superficie, la ley se refiere a superficie útil. La relación entre superficie útil y superficie construida depende de muchos factores constructivos y de diseño, pero podemos generalizar diciendo que la superficie útil ronda el 80% de la construida. La ley establece un máximo de 90 m2 útiles para poder acogerse a V.P.O. Si bien hay que señalar que en esta superficie entran holgadamente cocina, 2 baños completos, 4 dormitorios y salón) El equivalente en superficie construida, sería de unos 112 m2.
Las viviendas incluirán un garaje de un máximo 30 m2 y trastero. Su precio de m2 útil no puede exceder del 60% del precio del metro de vivienda. Y las superficies máximas abonables serán de 30 m2 útiles para garaje y 10 m2 de trastero (aunque ambas superficies sean mayores) En régimen de arrendamiento, el alquiler anual máximo sería 5,5% del precio (para alquiler a 10 años) y del 4% para alquileres a 25 años.
Precio
La base de cálculo para el precio final de la vivienda es el llamado Precio Básico Nacional (PBN), que se dicta anualmente desde el Ministerio correspondiente (en 2008 era de 758 €/ m2). Este precio se puede incrementar con dos coeficientes: uno, el autonómico, que corrige al alza este precio para aquellas comunidades en las que tanto el precio del suelo como de la construcción son más elevados. Este coeficiente establece correcciones por localidades e incluso barrios.
La Orden de 15 de mayo de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial (BOPV de 28 de mayo de 2008) fija el siguiente precio máximo por m2 útil para viviendas de protección pública según el tipo de Vivienda Protegida:
1.– Viviendas de protección oficial VPO de régimen general:
* Vivienda: 1.209,91 euros/m2 útil.
* Camarote y Garaje: 483,75 euros/m2 útil.
2.– Viviendas Sociales:
* Promoción pública: 636,22 euros/m2 útil.
* Promoción privada: 845,74 euros/m2 útil.
* Anejos: 385,02 euros/m2 útil.
3.- Viviendas de Régimen Tasado:
*Precio base: 2.055,30 euros/m2 útil.
*Anejos: 536,31 euros/m2 útil.
* Vivienda: 1.209,91 euros/m2 útil.
* Camarote y Garaje: 483,75 euros/m2 útil.
2.– Viviendas Sociales:
* Promoción pública: 636,22 euros/m2 útil.
* Promoción privada: 845,74 euros/m2 útil.
* Anejos: 385,02 euros/m2 útil.
3.- Viviendas de Régimen Tasado:
*Precio base: 2.055,30 euros/m2 útil.
*Anejos: 536,31 euros/m2 útil.
Es decir, que la casa mas grande posible de 112,5 m2 construidos, tendrá una superficie útil de 90, y su precio máximo en la modalidad intermedia (VPO de régimen general) sería de 108.891,9€, mas lo correspondiente al garaje y al camarote vinculado 18.382,5 € lo que nos daría una precio final total por unidad de vivienda 127.274,4 € (21,17 millones Pts.)
La misma casa en la modalidad de precio Tasado sería de 184.977,0 €, mas lo correspondiente al garaje y al camarote vinculado 20.379,7 € lo que nos daría una precio final máximo total por unidad de vivienda 205.356,7€ (34,17 millones Pts.)
Requisitos para acceder a una VPO
Para poder acceder a una VPO es necesario disponer de una renta familiar que no exceda ciertos parámetros, es decir, ingresos por unidad familiar. Si en una familia trabajan el padre, la madre y un hijo mayor de edad que vive con ellos, los ingresos serán la suma de los tres.
Podrán acceder a la vivienda si esta suma no supera ciertos límites. Es completamente lógico: supongamos que la mujer es ama de casa, sin ingresos, y el marido presidente de Endesa. La mujer cumple los requisitos de ingresos, pero la unidad familiar no, porque el suelo del marido supera con creces los máximos admitidos. Este punto es muy susceptible a los fraudes, y conviene vigilar bien.
Además, es necesario que no tengan vivienda en propiedad o que la tengan pero de un precio inferior al 40% de la que van a adquirir (o al 60% en familia numerosa o mayores de 65 años). Deberá ser utilizada como vivienda habitual. Este requisito también se presta a fraude, y algunas de las personas que adquirieron su VPO, han adquirido otras viviendas a posteriori, o no la utilicen como vivienda habitual, o la han arrendado, si permiso del Gobierno Vasco.
Ayudas financieras a la compra de VPO
Existen ayudas estatales y autonómicas a la vivienda de protección. Para acogerse a estas ayudas, los ingresos de la unidad familiar no deben exceder 3,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), o lo que es lo mismo, 21.394 €/año/unidad familiar (para 2008).
Ayudas al promotor
También el promotor (inmobiliaria, constructora, cooperativa… que promueve la construcción de las viviendas) puede beneficiarse de muchas ayudas, pero cumpliendo escrupulosamente varios requisitos, como acreditar la titularidad del suelo, derechos o conciertos con los titulares; compromiso de inicio de obras antes de 3 años; memoria de viabilidad técnico-financiera y urbanística del proyecto (en la que se especificará la aptitud del suelo para los fines perseguidos, entre otras); programación de las obras; precio de las viviendas; etc. Las subvenciones que reciba el promotor serán en metálico.
Medidas para fomentar el suelo apto para vivienda protegida
Se han dictado multitud de disposiciones tendentes a fomentar la construcción de viviendas de protección. Hasta ahora, el precio y la demanda de la vivienda libre han propiciado fraudes masivos para eludir en lo posible este tipo de construcción, tanto de los ayuntamientos especulando con el suelo, como de los promotores, vendiendo a precios escandalosos. Busturia no es una excepción. Ahora las cosas han cambiado porque los constructores ya no venden vivienda libre y han vuelto su mirada hacia la vivienda protegida, más fácil de colocar.
La ley del Suelo Estatal de 2006 dice que el 30% del nuevo suelo residencial deberá dedicarse a vivienda protegida.
Vivienda en alquiler para jóvenes
En este tipo de VPO las ayudas a los promotores llegan a los 13.200 € cuando se destinan a alquileres a 25 años, y algo menos si son alquileres a 10 años.
UNA ALTERNATIVA: LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
Una forma de acceder a la propiedad de una vivienda es inscribirse en una de las múltiples cooperativas que se forman para la construcción de viviendas.
En pura teoría si uno se asocia a una cooperativa de viviendas, no está comprando una casa, sino que la está construyendo, es decir, que corre con las ventajas y riesgos de ser el promotor de la vivienda. Por tanto, obtiene una vivienda a precio de coste, y no de mercado, pero corre los riesgos que corre el promotor, que los costes se disparen por una mala gestión, o una subida de materiales o mano de obra no prevista, o que los plazos de entrega no se cumplan.
La Ley de Cooperativas define las cooperativas como “una asociación autónoma de personas, que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales en común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática. Los socios tienen el derecho a participar en la actividad cooperativizada, y el deber de contribuir económicamente a la misma”. La realidad es que en la práctica ni el cooperativista es un auténtico promotor, ni el precio al que consigue la vivienda es el estricto coste de construcción.
La construcción de un edificio es lo suficientemente compleja como para que se pueda decidir de forma asamblearia entre los cooperativistas, por tanto, pese a lo que diga la ley, a la hora de la verdad, el cooperativista delega en unos representantes y estos a su vez en profesionales de la construcción, que, lógicamente, tienen un sueldo acorde con su cualificación laboral, con lo que buena parte del beneficio obtenido al ahorrarse un promotor se va en pagar los sueldos de quienes en la realidad lo sustituyen.
Para acceder a una vivienda de VPO, y dando por sentado que se cumplen las condiciones que exige la ley respecto a la renta familiar, se puede dar alguno de estos casos:
Acogerse a una cooperativa de iniciativa privada: Informarse de las promociones que existen de promotores privados en cualquiera de las poblaciones en las que estemos interesados y concertar con el promotor las condiciones de compra que no deben exceder de los precios permitidos por la ley y ya mencionados anteriormente.
Si el promotor es una cooperativa ya constituida y que actúa como promotor de VPO, se tiene que actuar igual que en el anterior párrafo. Apuntarse en la lista para tener acceso a las viviendas que estén construidas o se vayan a construir.
Crear una cooperativa privada: Si la persona que está interesada, junto con otros, quieren construirse su vivienda, pueden constituir su propia cooperativa, de acuerdo con lo regulado en la Ley de Cooperativas, asumiendo su propio riesgo en la construcción de la misma.
El ayuntamiento no tiene nada que ver en la creación de la cooperativa. La creación de esta tiene que ser libre decisión de las personas que, cumpliendo los requisitos para ser beneficiarios de una vivienda de VPO, quieran utilizar esa forma de construirse su propia vivienda.
El hecho de querer participar en una cooperativa o no, no puede ser causa de exclusión de ningún solicitante que tenga el derecho a la vivienda de VPO.
Resumiendo: cuando un grupo de personas interesadas en construir su casa, se unen para hacerlo en común, constituyen una cooperativa de viviendas. Por tanto, ya hay un primer requisito para formar parte de una cooperativa: ser el futuro propietario de la vivienda. Son, por tanto, la suma de muchos promotores individuales, y al actuar como tales se ahorran los beneficios que obtendría el promotor (la empresa inmobiliaria). Como cooperativa, pueden acometer un proyecto de vivienda libre o proyectos de VPO. Al actuar como promotores deben cumplir la legislación aplicable a los promotores respecto a las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por los socios y las referidas a la calidad en la edificación (Código Técnico de la Edificación o CTE). En el caso de promover VPO, deben cumplir, además, todos los requisitos dictados para este tipo de viviendas.
Ventajas e inconvenientes de las cooperativas
La construcción de viviendas en régimen de cooperativa puede ser una forma muy ventajosa de acceder a una vivienda, o resultar una estafa de dimensiones épicas. No podemos olvidar el caso de la cooperativa de UGT, la famosa PSV, que dejó sin ahorros y sin casa a miles de personas. Todo va a depender de los órganos directivos de la cooperativa, de su honestidad, de su formación, de la capacidad de los propietarios de involucrarse de forma efectiva en la gestión y seguirla de cerca…
Gestión de la cooperativa
El órgano supremo es la Asamblea General de Socios, donde solo pueden estar los cooperativistas. Ella elije al Consejo Rector, que es quien dirige en la práctica la cooperativa. Su presidente será presidente de la cooperativa. Y el control puede alejarse aún más de los socios si la Asamblea otorga poderes relativos a la gestión empresarial a terceros. Por tanto, cuanto más se involucren en la gestión los socios, tanto mejor, aunque probablemente necesitarán asesoramiento externo.
Este asesoramiento externo lo proporcionan las llamadas “Gestoras de Cooperativas” que son empresas especializadas en resolver los mil y un problemas que afectan a un proyecto tan importante y complejo como este, y entre otros asuntos, constitución de la Sociedad Cooperativa, inscripción en el Registro de Cooperativas, asesoramiento en el cumplimiento de sus obligaciones, coordinación de todos los trabajos, profesionales y empresas participantes, organismos de control Técnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud; trámites administrativos, licencias, Calificaciones Provisionales y Definitivas en las VPO, asesoramiento a la cooperativa en el proceso de selección de empresa constructora, control técnico y jurídico de dichas empresas, seguros, Libro del Edificio que la cooperativa debe entregar a todos los socios… Y en las viviendas protegidas se efectúan los trámites y seguimiento de la concesión de las ayudas personales a los socios.
A la vista de esto, es fácil suponer el enorme poder que los socios depositan en estas gestoras y, sobre todo, en el Consejo Rector. Solo así se entienden los fraudes y engaños que constantemente se cometen en este tipo de promociones. Basta una búsqueda en Internet para ver decenas de foros de cooperativistas contando sus desdichas. ¿La solución? Informarse bien y no confiar, sino estar bien alerta.
Garantías
La ley otorga muchas herramientas a los socios para poder controlar eficazmente la cooperativa, entre ellas la obligación de contar con interventores para auditar las cuentas anuales. No obstante, si los socios no ejercen estos derechos, el riesgo de fraude existe. Supongamos una promoción de 100 viviendas a un precio medio de 150.000 €, esto supone gestionar fondos por valor de 15 millones de euros. Muy tentador. Por ello, la mejor garantía es informarse bien y participar activamente en la gestión de la cooperativa. Nunca dejarla en manos de terceros.
Elección de socios
Muchas veces, hay más interesados en formar parte de la cooperativa que viviendas a adjudicar. En el caso de VPO, esta fase debe ser dirigida por la Administración, que deberá garantizar la limpieza del proceso de selección de los cooperativistas. La propia Administración municipal dicta las normas urbanísticas que servirán para definir la promoción, la cantidad de suelo, el tipo de viviendas que se pueden hacer (adosadas, en bloque, etc.), la edificabilidad (el nº de metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de suelo disponible), etc. Al tratarse de VPO, el ayuntamiento debería ceder a bajo precio o gratuitamente el suelo, y con todos estos datos es posible hacer una aproximación del coste final de cada vivienda.
Los socios se elijen entre todos aquellos inscritos que cumplan los requisitos y POR LO TANTO INSCRITOS EN ETXEBIDE, y sean vecinos del municipio o quieran serlo. Por cada persona que adquiere un piso de VPO sin merecerlo, otra que lo merece se queda sin él.
¿Quién puede promover Viviendas de Protección Oficial?
Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proceso de promoción y construcción de las viviendas. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública.
Si la promoción de VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir, recibe subvenciones para el proyecto, éste se denomina de promoción privada. En este caso también debe acogerse al precio de venta máximo. Las viviendas promovidas por cooperativas de viviendas tienen la condición de promoción privada.
El tipo de ayudas varía anualmente en función de los presupuestos y de la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.
Para acceder a VPO de promoción pública, la entidad (pública) que las promueve aprueba mediante un acuerdo plenario los requisitos para el acceso que deben contemplar ineludiblemente aquellos que exige la legislación autonómica o estatal y las que añada el propio ayuntamiento. Si el que hiciera la promoción de las viviendas fuera la Comunidad de Madrid, correspondería a esta establecer los requisitos para el acceso.
El protagonismo municipal
El Ayuntamiento puede actuar como estímulo en la creación de la cooperativa o tratar de erigirse en protagonista, algo indeseado ya que perdería su neutralidad. Ya hemos visto que los únicos protagonistas son los socios cooperativistas, de manera que un excesivo protagonismo de la Administración Local nos debe dar que pensar. A fin de cuentas, el Ayuntamiento no tiene derecho a participar en los órganos rectores ni en la asamblea general de socios, ni está cualificado para actuar como “gestora de cooperativas”.
La intervención del ayuntamiento se centrará en habilitar el suelo para las viviendas de VPO a través de los instrumentos de gestión urbanística de que dispone (Planes Generales, Planes parciales sobre el planeamiento vigente, unidades de ejecución, etc..) y definir su aportación o no en de suelo a bajo precio o cedido, bien a la cooperativa o al promotor, condicionado al buen fin de la terminación de las viviendas.
Los pagos
Solo por inscribirse se suele depositar una pequeña cantidad (20 o 30 €). Algunas promociones no piden nada y otras mucho más. Esto debe denunciarse. Una vez elegidos los socios es preciso hacer aportaciones más sustanciosas para poner en marcha la cooperativa, aportaciones que se devuelven en caso de darse de baja. El plato fuerte son las aportaciones para costear la adquisición del suelo (si es que no se ha cedido gratuitamente) y la construcción de la vivienda. Estas aportaciones constan de un pago inicial y plazos periódicos, según se va ejecutando la obra. Deben vigilarse cada uno de estos pasos, verificando mediante facturas y certificaciones que lo que se pide tiene un destino claro. Si un socio se da de baja a mitad de proceso, no se le reembolsará lo aportado hasta que otro socio no lo releve.
En el caso de financiación externa, entran en juego las condiciones y plazos hipotecarios y, en el caso de VPO, las múltiples posibilidades de subvenciones y ayudas, tanto al socio como al promotor (que en el caso de cooperativas son lo mismo).
Peligros y precauciones
De todas las opciones para comprar una vivienda a precio razonable (de precio general, especial, precio concertado, vivienda con opción a compra, protegida en alquiler, cooperativa…) es esta última la que plantea más dificultades de todo tipo para los compradores. Baste señalar que mientras que en una promoción de VPO existe un promotor al que pedir cuentas en caso de que algo vaya mal y, en el peor de los casos, demandar, en las cooperativas los promotores son los socios. La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) obliga a contratar un seguro que garantiza las cantidades a cuenta entregadas por el adquiriente al promotor de su vivienda, pero en una cooperativa ambas figuras son la misma y la complejidad jurídica a la hora de pedir responsabilidades es mucho mayor.
Cuidado con los locales de negocios
En Internet hay foros donde se cuentan las estafas y engaños con este tipo de cooperativas de VPO. Algunas cooperativas incluyen locales de negocios con el señuelo de que su venta en precio libre va a ayudar enormemente a financiar la obra. En unos casos no se venden los locales, lo que obliga a los cooperativistas a poner más dinero; en otros casos, la Gestora de la cooperativa se queda con los locales que han pagado entre todos, bien por cláusulas que nadie lee u ofertando un bajo precio a unos cooperativistas que ya no tienen ni un duro más para poner y aceptan cualquier cantidad. Cuando todo sale bien, no obstante, hay que tener muy claro en el proyecto y presupuesto de construcción, qué parte del precio corresponde a las viviendas (y por tanto con cargo a los cooperativistas) y qué parte corresponde a los locales. Esto no es fácil de hacer, pero sobre todo, es complicado desde un punto de vista jurídico y propenso al engaño y la estafa.
Podrán acceder a la vivienda si esta suma no supera ciertos límites. Es completamente lógico: supongamos que la mujer es ama de casa, sin ingresos, y el marido presidente de Endesa. La mujer cumple los requisitos de ingresos, pero la unidad familiar no, porque el suelo del marido supera con creces los máximos admitidos. Este punto es muy susceptible a los fraudes, y conviene vigilar bien.
Además, es necesario que no tengan vivienda en propiedad o que la tengan pero de un precio inferior al 40% de la que van a adquirir (o al 60% en familia numerosa o mayores de 65 años). Deberá ser utilizada como vivienda habitual. Este requisito también se presta a fraude, y algunas de las personas que adquirieron su VPO, han adquirido otras viviendas a posteriori, o no la utilicen como vivienda habitual, o la han arrendado, si permiso del Gobierno Vasco.
Ayudas financieras a la compra de VPO
Existen ayudas estatales y autonómicas a la vivienda de protección. Para acogerse a estas ayudas, los ingresos de la unidad familiar no deben exceder 3,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), o lo que es lo mismo, 21.394 €/año/unidad familiar (para 2008).
Ayudas al promotor
También el promotor (inmobiliaria, constructora, cooperativa… que promueve la construcción de las viviendas) puede beneficiarse de muchas ayudas, pero cumpliendo escrupulosamente varios requisitos, como acreditar la titularidad del suelo, derechos o conciertos con los titulares; compromiso de inicio de obras antes de 3 años; memoria de viabilidad técnico-financiera y urbanística del proyecto (en la que se especificará la aptitud del suelo para los fines perseguidos, entre otras); programación de las obras; precio de las viviendas; etc. Las subvenciones que reciba el promotor serán en metálico.
Medidas para fomentar el suelo apto para vivienda protegida
Se han dictado multitud de disposiciones tendentes a fomentar la construcción de viviendas de protección. Hasta ahora, el precio y la demanda de la vivienda libre han propiciado fraudes masivos para eludir en lo posible este tipo de construcción, tanto de los ayuntamientos especulando con el suelo, como de los promotores, vendiendo a precios escandalosos. Busturia no es una excepción. Ahora las cosas han cambiado porque los constructores ya no venden vivienda libre y han vuelto su mirada hacia la vivienda protegida, más fácil de colocar.
La ley del Suelo Estatal de 2006 dice que el 30% del nuevo suelo residencial deberá dedicarse a vivienda protegida.
Vivienda en alquiler para jóvenes
En este tipo de VPO las ayudas a los promotores llegan a los 13.200 € cuando se destinan a alquileres a 25 años, y algo menos si son alquileres a 10 años.
UNA ALTERNATIVA: LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
Una forma de acceder a la propiedad de una vivienda es inscribirse en una de las múltiples cooperativas que se forman para la construcción de viviendas.
En pura teoría si uno se asocia a una cooperativa de viviendas, no está comprando una casa, sino que la está construyendo, es decir, que corre con las ventajas y riesgos de ser el promotor de la vivienda. Por tanto, obtiene una vivienda a precio de coste, y no de mercado, pero corre los riesgos que corre el promotor, que los costes se disparen por una mala gestión, o una subida de materiales o mano de obra no prevista, o que los plazos de entrega no se cumplan.
La Ley de Cooperativas define las cooperativas como “una asociación autónoma de personas, que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales en común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática. Los socios tienen el derecho a participar en la actividad cooperativizada, y el deber de contribuir económicamente a la misma”. La realidad es que en la práctica ni el cooperativista es un auténtico promotor, ni el precio al que consigue la vivienda es el estricto coste de construcción.
La construcción de un edificio es lo suficientemente compleja como para que se pueda decidir de forma asamblearia entre los cooperativistas, por tanto, pese a lo que diga la ley, a la hora de la verdad, el cooperativista delega en unos representantes y estos a su vez en profesionales de la construcción, que, lógicamente, tienen un sueldo acorde con su cualificación laboral, con lo que buena parte del beneficio obtenido al ahorrarse un promotor se va en pagar los sueldos de quienes en la realidad lo sustituyen.
Para acceder a una vivienda de VPO, y dando por sentado que se cumplen las condiciones que exige la ley respecto a la renta familiar, se puede dar alguno de estos casos:
Acogerse a una cooperativa de iniciativa privada: Informarse de las promociones que existen de promotores privados en cualquiera de las poblaciones en las que estemos interesados y concertar con el promotor las condiciones de compra que no deben exceder de los precios permitidos por la ley y ya mencionados anteriormente.
Si el promotor es una cooperativa ya constituida y que actúa como promotor de VPO, se tiene que actuar igual que en el anterior párrafo. Apuntarse en la lista para tener acceso a las viviendas que estén construidas o se vayan a construir.
Crear una cooperativa privada: Si la persona que está interesada, junto con otros, quieren construirse su vivienda, pueden constituir su propia cooperativa, de acuerdo con lo regulado en la Ley de Cooperativas, asumiendo su propio riesgo en la construcción de la misma.
El ayuntamiento no tiene nada que ver en la creación de la cooperativa. La creación de esta tiene que ser libre decisión de las personas que, cumpliendo los requisitos para ser beneficiarios de una vivienda de VPO, quieran utilizar esa forma de construirse su propia vivienda.
El hecho de querer participar en una cooperativa o no, no puede ser causa de exclusión de ningún solicitante que tenga el derecho a la vivienda de VPO.
Resumiendo: cuando un grupo de personas interesadas en construir su casa, se unen para hacerlo en común, constituyen una cooperativa de viviendas. Por tanto, ya hay un primer requisito para formar parte de una cooperativa: ser el futuro propietario de la vivienda. Son, por tanto, la suma de muchos promotores individuales, y al actuar como tales se ahorran los beneficios que obtendría el promotor (la empresa inmobiliaria). Como cooperativa, pueden acometer un proyecto de vivienda libre o proyectos de VPO. Al actuar como promotores deben cumplir la legislación aplicable a los promotores respecto a las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por los socios y las referidas a la calidad en la edificación (Código Técnico de la Edificación o CTE). En el caso de promover VPO, deben cumplir, además, todos los requisitos dictados para este tipo de viviendas.
Ventajas e inconvenientes de las cooperativas
La construcción de viviendas en régimen de cooperativa puede ser una forma muy ventajosa de acceder a una vivienda, o resultar una estafa de dimensiones épicas. No podemos olvidar el caso de la cooperativa de UGT, la famosa PSV, que dejó sin ahorros y sin casa a miles de personas. Todo va a depender de los órganos directivos de la cooperativa, de su honestidad, de su formación, de la capacidad de los propietarios de involucrarse de forma efectiva en la gestión y seguirla de cerca…
Gestión de la cooperativa
El órgano supremo es la Asamblea General de Socios, donde solo pueden estar los cooperativistas. Ella elije al Consejo Rector, que es quien dirige en la práctica la cooperativa. Su presidente será presidente de la cooperativa. Y el control puede alejarse aún más de los socios si la Asamblea otorga poderes relativos a la gestión empresarial a terceros. Por tanto, cuanto más se involucren en la gestión los socios, tanto mejor, aunque probablemente necesitarán asesoramiento externo.
Este asesoramiento externo lo proporcionan las llamadas “Gestoras de Cooperativas” que son empresas especializadas en resolver los mil y un problemas que afectan a un proyecto tan importante y complejo como este, y entre otros asuntos, constitución de la Sociedad Cooperativa, inscripción en el Registro de Cooperativas, asesoramiento en el cumplimiento de sus obligaciones, coordinación de todos los trabajos, profesionales y empresas participantes, organismos de control Técnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud; trámites administrativos, licencias, Calificaciones Provisionales y Definitivas en las VPO, asesoramiento a la cooperativa en el proceso de selección de empresa constructora, control técnico y jurídico de dichas empresas, seguros, Libro del Edificio que la cooperativa debe entregar a todos los socios… Y en las viviendas protegidas se efectúan los trámites y seguimiento de la concesión de las ayudas personales a los socios.
A la vista de esto, es fácil suponer el enorme poder que los socios depositan en estas gestoras y, sobre todo, en el Consejo Rector. Solo así se entienden los fraudes y engaños que constantemente se cometen en este tipo de promociones. Basta una búsqueda en Internet para ver decenas de foros de cooperativistas contando sus desdichas. ¿La solución? Informarse bien y no confiar, sino estar bien alerta.
Garantías
La ley otorga muchas herramientas a los socios para poder controlar eficazmente la cooperativa, entre ellas la obligación de contar con interventores para auditar las cuentas anuales. No obstante, si los socios no ejercen estos derechos, el riesgo de fraude existe. Supongamos una promoción de 100 viviendas a un precio medio de 150.000 €, esto supone gestionar fondos por valor de 15 millones de euros. Muy tentador. Por ello, la mejor garantía es informarse bien y participar activamente en la gestión de la cooperativa. Nunca dejarla en manos de terceros.
Elección de socios
Muchas veces, hay más interesados en formar parte de la cooperativa que viviendas a adjudicar. En el caso de VPO, esta fase debe ser dirigida por la Administración, que deberá garantizar la limpieza del proceso de selección de los cooperativistas. La propia Administración municipal dicta las normas urbanísticas que servirán para definir la promoción, la cantidad de suelo, el tipo de viviendas que se pueden hacer (adosadas, en bloque, etc.), la edificabilidad (el nº de metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de suelo disponible), etc. Al tratarse de VPO, el ayuntamiento debería ceder a bajo precio o gratuitamente el suelo, y con todos estos datos es posible hacer una aproximación del coste final de cada vivienda.
Los socios se elijen entre todos aquellos inscritos que cumplan los requisitos y POR LO TANTO INSCRITOS EN ETXEBIDE, y sean vecinos del municipio o quieran serlo. Por cada persona que adquiere un piso de VPO sin merecerlo, otra que lo merece se queda sin él.
¿Quién puede promover Viviendas de Protección Oficial?
Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proceso de promoción y construcción de las viviendas. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública.
Si la promoción de VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir, recibe subvenciones para el proyecto, éste se denomina de promoción privada. En este caso también debe acogerse al precio de venta máximo. Las viviendas promovidas por cooperativas de viviendas tienen la condición de promoción privada.
El tipo de ayudas varía anualmente en función de los presupuestos y de la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.
Para acceder a VPO de promoción pública, la entidad (pública) que las promueve aprueba mediante un acuerdo plenario los requisitos para el acceso que deben contemplar ineludiblemente aquellos que exige la legislación autonómica o estatal y las que añada el propio ayuntamiento. Si el que hiciera la promoción de las viviendas fuera la Comunidad de Madrid, correspondería a esta establecer los requisitos para el acceso.
El protagonismo municipal
El Ayuntamiento puede actuar como estímulo en la creación de la cooperativa o tratar de erigirse en protagonista, algo indeseado ya que perdería su neutralidad. Ya hemos visto que los únicos protagonistas son los socios cooperativistas, de manera que un excesivo protagonismo de la Administración Local nos debe dar que pensar. A fin de cuentas, el Ayuntamiento no tiene derecho a participar en los órganos rectores ni en la asamblea general de socios, ni está cualificado para actuar como “gestora de cooperativas”.
La intervención del ayuntamiento se centrará en habilitar el suelo para las viviendas de VPO a través de los instrumentos de gestión urbanística de que dispone (Planes Generales, Planes parciales sobre el planeamiento vigente, unidades de ejecución, etc..) y definir su aportación o no en de suelo a bajo precio o cedido, bien a la cooperativa o al promotor, condicionado al buen fin de la terminación de las viviendas.
Los pagos
Solo por inscribirse se suele depositar una pequeña cantidad (20 o 30 €). Algunas promociones no piden nada y otras mucho más. Esto debe denunciarse. Una vez elegidos los socios es preciso hacer aportaciones más sustanciosas para poner en marcha la cooperativa, aportaciones que se devuelven en caso de darse de baja. El plato fuerte son las aportaciones para costear la adquisición del suelo (si es que no se ha cedido gratuitamente) y la construcción de la vivienda. Estas aportaciones constan de un pago inicial y plazos periódicos, según se va ejecutando la obra. Deben vigilarse cada uno de estos pasos, verificando mediante facturas y certificaciones que lo que se pide tiene un destino claro. Si un socio se da de baja a mitad de proceso, no se le reembolsará lo aportado hasta que otro socio no lo releve.
En el caso de financiación externa, entran en juego las condiciones y plazos hipotecarios y, en el caso de VPO, las múltiples posibilidades de subvenciones y ayudas, tanto al socio como al promotor (que en el caso de cooperativas son lo mismo).
Peligros y precauciones
De todas las opciones para comprar una vivienda a precio razonable (de precio general, especial, precio concertado, vivienda con opción a compra, protegida en alquiler, cooperativa…) es esta última la que plantea más dificultades de todo tipo para los compradores. Baste señalar que mientras que en una promoción de VPO existe un promotor al que pedir cuentas en caso de que algo vaya mal y, en el peor de los casos, demandar, en las cooperativas los promotores son los socios. La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) obliga a contratar un seguro que garantiza las cantidades a cuenta entregadas por el adquiriente al promotor de su vivienda, pero en una cooperativa ambas figuras son la misma y la complejidad jurídica a la hora de pedir responsabilidades es mucho mayor.
Cuidado con los locales de negocios
En Internet hay foros donde se cuentan las estafas y engaños con este tipo de cooperativas de VPO. Algunas cooperativas incluyen locales de negocios con el señuelo de que su venta en precio libre va a ayudar enormemente a financiar la obra. En unos casos no se venden los locales, lo que obliga a los cooperativistas a poner más dinero; en otros casos, la Gestora de la cooperativa se queda con los locales que han pagado entre todos, bien por cláusulas que nadie lee u ofertando un bajo precio a unos cooperativistas que ya no tienen ni un duro más para poner y aceptan cualquier cantidad. Cuando todo sale bien, no obstante, hay que tener muy claro en el proyecto y presupuesto de construcción, qué parte del precio corresponde a las viviendas (y por tanto con cargo a los cooperativistas) y qué parte corresponde a los locales. Esto no es fácil de hacer, pero sobre todo, es complicado desde un punto de vista jurídico y propenso al engaño y la estafa.
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